漫畫/吳志立

　　越來越多的父母把房產(chǎn)登記在未成年子女的名下，俗稱“娃娃房產(chǎn)”。全額付款后，房屋住了好幾年，購房者張先生卻被賣家告知，他買的是“娃娃房產(chǎn)”。賣家以買賣無效為由拒絕過戶。張先生氣憤不過，將賣家起訴至長沙市岳麓區(qū)人民法院。法院會(huì)怎么判呢？昨日，晚報(bào)幫幫團(tuán)記者對案情進(jìn)行了采訪。

　　出售女兒房產(chǎn)，臨過戶卻反悔

　　2015年5月，張先生與彭某夫婦簽訂《購房協(xié)議》，約定彭某夫婦將登記在其女兒名下的位于岳麓區(qū)某小區(qū)房屋以34萬余元的價(jià)格出售給張先生。因房屋屬于拆遷安置房，彭某夫婦承諾，將來再協(xié)助張先生辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　合同簽訂時(shí)，彭某夫婦的女兒年僅5歲。合同簽訂后，張先生按照合同約定向彭某夫婦支付了全額購房款，房屋隨即交付使用。誰知，數(shù)年后，等到該房屋已滿足過戶條件時(shí)，彭某夫婦卻不肯辦理過戶，雙方為此產(chǎn)生了糾紛。

　　一方稱違約，一方稱無效

　　張先生起訴稱，彭某夫婦是因這幾年房屋價(jià)格上漲而拒絕過戶，構(gòu)成根本違約。

　　彭某夫婦則搬出了《中華人民共和國民法總則》第三十五條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”，因此雙方簽訂的協(xié)議無效。對此給張先生造成的損失，夫妻二人愿意予以適當(dāng)補(bǔ)償。

　　彭某夫婦的女兒附和道，《購房協(xié)議》未考慮她利益，應(yīng)屬無效。

　　法院認(rèn)定合同有效

　　經(jīng)庭審詢問，當(dāng)事人均稱涉案房屋已滿足過戶條件。

　　法院審理認(rèn)為，雖然《中華人民共和國民法總則》有上述規(guī)定，但該規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并不影響《購房協(xié)議》的效力。且彭某夫婦出售其女兒名下房屋時(shí)的價(jià)格明顯高于拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

　　根據(jù)其女兒年齡情況，其女兒對房產(chǎn)的經(jīng)營與管理應(yīng)當(dāng)尚不具備判斷和獨(dú)立表達(dá)真實(shí)意愿的能力。故涉案《購房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。同時(shí)，《購房協(xié)議》簽訂后，張先生依約足額支付了購房款，全面履行了合同義務(wù)，且雙方在庭審中均認(rèn)可房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，故判令彭某夫婦及其女兒協(xié)助張先生辦理過戶手續(xù)。

　　彭某夫婦及其女兒不服一審判決，上訴至長沙市中級(jí)人民法院。二審駁回上訴，維持原判。

　　法官說法

　　賣后反悔有違誠信

　　“出售未成年子女名下房產(chǎn)，不是想賣就能賣，也不是不想賣就能反悔。”承辦法官劉群說，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第二十條“不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為”之規(guī)定，《購房合同》簽訂時(shí)，彭某夫婦的女兒為無民事行為能力人，其父母以監(jiān)護(hù)人的身份代其簽訂《購房合同》并不違反法律禁止性規(guī)定，且根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第三十四條第三款“監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任”之規(guī)定，即便彭某夫婦代其女簽訂合同的行為損害了其女的利益，法律也僅規(guī)定由監(jiān)護(hù)人來承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并非由此來否定合同效力并由合同相對人承擔(dān)責(zé)任。

　　此外，本案中彭某夫婦出售其女名下房屋時(shí)的價(jià)格明顯高于買入價(jià)格，且并非唯一住房，彭某夫婦以合同無效為由抗辯，有悖于維護(hù)誠信的市場交易秩序，應(yīng)以認(rèn)定合同有效為妥。